Крым: Недвижимость в заложниках доллара

Жители России, приехавшие в Крым для покупки жилья, открыли для себя много нового. Местные продавцы формируют цену исходя из того, сколько они выручат в долларах США. Именно поэтому еще в 2014 году, когда доллар подорожал в России в два раза, они подняли стоимость своих квартир на 100%. Многие из них, спустя 2,5 года после присоединения к России, все же смирились с тем, что при продаже они потеряют на российской девальвации. Но часть по-прежнему стоит насмерть, не желая снижать цену.

Уроженец Петербурга Алексей Веселов переехал на полуостров весной 2016 года, будучи «уставшим от пятимиллионного города, дурного воздуха и однообразной погоды» (в Петербурге, как правило, облачно или льет дождь). На свои 2,3 млн рублей (36 тысяч долларов) он мог бы приобрести в родном городе отличную однокомнатную квартиру размером около 30 кв. м, с ремонтом, и не в самом дурном районе. Но только не в Крыму.

Самым крупным городом на берегу Черного моря в Крыму является Севастополь, поэтому не особенно богатые переселенцы переезжают, как правило, именно туда. Южнее Севастополя находится Ялта и приближенные к ней города, но цены там чуть ли не вдвое выше, чем в Севастополе, так как эта область считается самым элитным районом полуострова. Еще в начале 2014 года квартиру в Крыму можно было купить практически за копейки. Но тогда еще никто не знал, что Крым станет российским.

По словам Веселова, сейчас все доступные в Севастополе варианты за указанную сумму — это «бабушкины варианты, где в комнатах стоит запах старости и близкой смерти». «Причем доходило до абсурда. Звонишь по объявлению: «У вас не бабушкин вариант?» — «Не-ет, что вы!». В итоге приезжаешь и оказываешься в типичной советской квартире с коврами на стенах, со стертым в песок паркетом, и диванами, обтянутыми тканью, которая призвана скрыть дыры, возникшие от их разложения. В таком месте — только помирать, или спиваться. Подобную квартиру вы найдете в любом российском городишке, и отдадут вам ее почти задаром. Но в Крыму вам продадут ее втридорога, потому что местные считают, что хороший воздух и природа работают на них», — рассказал он.

За 2,3 млн хоть что-то приличное, с ремонтом, Веселову удалось найти только на удалении от Севастополя — в поселке, расположенном в 25 км от города. При этом никому из приезжих не рассказывают о множестве бытовых неудобств, которые характерны для всего Крыма, но могут оказаться откровением для большинства покупателей, сказал Веселов. Во-первых, водопроводная вода в Крыму настолько плохая, что никто из местных не отваживается использовать ее для приготовления пищи. Поэтому крымчане ходят в магазины с несколькими пятилитровыми бутылками, которые они наполняют питьевой водой из 200-литровых бидонов, установленных почти в каждом магазине (кстати, стоит вода всего 3-4 рубля за литр). Во-вторых, добавил он, в Крыму по определению нет горячей воды, поэтому в каждой квартире стоит водонагреватель, который потребляет немало электричества. Наконец, в-третьих, во многих домах нет газа, поэтому жители используют баллоны с пропаном или электрические плиты.

Цены на жилье в Крыму падают уже третий год, однако по-прежнему остаются очень высокими. Сейчас они сопоставимы с ценами в крупнейших российских городах. Как следует из данных сайта Domofond.ru (одного из самых популярных ресурсов по поиску жилья), средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья на полуострове составляет 70 тыс. рублей (1100 долларов). В частности, в Севастополе — 83,5 тысяч рублей (1300 долларов), а в Ялте — 130 тысяч (2000 долларов). Для сравнения, в Петербурге средняя цена составляет 107 тысяч рублей (1680 долларов), а в крупнейших южных городах с похожим на крымский климатом — в Сочи и Краснодаре — 92,6 тысяч и 53 тысяч соответственно (1450 долларов и 831 долларов).

В результате экономических санкций, наложенных рядом стран на Россию в 2014 году после присоединения Крыма, а также после падения цен на нефть (около 50% доходов российского бюджета состояло из поступлений от продажи нефти), к концу года в стране произошла крупнейшая за многие годы девальвация национальной валюты. Доллар США, который стоил около 30 рублей, вырос до 70-80 рублей, практически разрушив экономику России, которая, по данным самого правительства, продолжает падать даже сейчас, в 2016 году.

Жители Крыма, традиционно привыкшие мыслить в долларах, подняли стоимость своего имущества в два раза в рублевом выражении. В результате средняя стоимость квадратного метра в Севастополе во второй половине 2014 года, по данным Domofond.ru, выросла с 56,6 тысяч до 108 тысяч рублей. И только после того, как продавцы столкнулись с возмущением покупателей из материковой части России и низким спросом, они постепенно одумались и начали снижать цену.

По оценке Натальи Массальской, директора агентства недвижимости «Мультидом» (продает жилье только в Севастополе), 57% покупателей — люди из материковой части России, среди которых и пожилые семьи, которые решили переехать в Крым ради воздуха и природы, и молодежь, которая меняет место жительства из-за усталости от духоты крупных промышленных городов. «Многие приезжают в Крым работать, многие — для отдыха или на пенсию. В основном, из Москвы, Подмосковья и Петербурга. Немало — из отдаленных холодных регионов. Молодежь часто приезжает из российских глубинок, где мало перспектив», — сказала она.

За два с половиной года жители Крыма постепенно начали осознавать, что рассчитывать стоимость своего жилья в долларах уже не получится, поэтому заранее соглашаются на фиксированную стоимость в рублях, отметила Наталья Массальская. Но также наблюдается другая любопытная особенность: многие покупатели из материковой России хранят свои сбережения в американских долларах. Поэтому уже никто не удивляется, когда перед сделкой по покупке крымской квартиры покупатель едет в банк — для обмена долларов на рубли.

«Берут, в основном, бюджетное жилье. Недвижимость в Крыму по-прежнему сильно переоценена. Средняя стоимость квадратного метра сейчас — около 75 тысяч рублей (1176 долларов). Но пока спрос есть, она будет держаться. А в 2016 году спрос был неплохой, особенно летом. Элитное жилье смотрят часто, но берут редко. Большие коттеджи продаются очень долго, с трудом, и зачастую по цене ниже средней» — рассказала Массальская.

Среди остальных 43% покупателей недвижимости Севастополя — местные жители, среди которых много тех, кто уезжает из Крыма и покупает жилье детям. В их число входят также те, кто покупает жилье в Крыму на вырученные с продажи другой крымской недвижимости деньги.

У некоторых представителей агентств недвижимости более пессимистичный взгляд на происходящее. «Продажи идут плохо. Активности на сегодняшний день нет. У местных нет денег на покупку жилья, а приезжие уже остановились, ажиотаж прошел. Рынок сейчас находится в вялотекущем состоянии — в таком, каким он, в общем-то, был всегда», — рассказал EurasiaNet.org представитель агентства недвижимости «Добромир», попросивший не называть его имени.

По его словам, основная масса продавцов уже продала свою недвижимость. Это крымчане, переехавшие на подконтрольную Киеву территорию Украины, и жители материковой части Украины, которые имели здесь жилье. «Зачастую за те деньги, за которые они в Крыму покупали однокомнатную квартиру, сейчас они могут взять трехкомнатную в центре Киева. Это если считать в долларах, разумеется. Но все зависит от времени, когда собственник приобретал жилье на полуострове. Если он покупал до кредитного бума 2000-х годов — была одна цена, если в кризис 2008-2009 годов — другая. Но каждый старается вернуть эти вложения, исходя из их долларовой стоимости. В этом смысле сознание местных не изменилось», — сказал он.

На многих ресурсах о недвижимости продавцы указывают цену в долларах. Но так как в стране запрещены расчеты в иностранной валюте, оплату они готовы принять по курсу доллара Центробанка, который будет действовать в день сделки. Это создает неудобство для покупателей, которые хранят сбережения в рублях: при малейшем колебании доллара им может не хватить накопленных денег. Многие агентства недвижимости, которые указывают цены в рублях, в примечании к объявлению также указывают стоимость в долларах. Зачастую цена выражена в «условных единицах», под которыми также следует понимать доллары.