Что будет с ценами осенью и стоит ли ждать обвала

Рынок недвижимости: что будет с ценами осенью и стоит ли ждать обвала

В 2021 году на украинском рынке недвижимости наблюдается существенное оживление: стоимость квартир в новостройках с января выросла почти на 20%, на вторичном рынке — почти на 9%.

Основная причина роста цен — увеличение спроса. После года пандемии и экономического кризиса украинцы, для сохранения и приумножения средств, начали активнее покупать квартиры.

Специалисты по недвижимости отмечают, что сейчас цены на недвижимость в Украине почти достигли экономически обоснованного максимума. Так, по разным подсчетам стоимость квартир уже является неподъемной для более 90% украинцев, и только 8% людей могут позволить себе приобрести недвижимость.

Такая ситуация опасна. Если застройщики для увеличения заработка снова поднимут цены, способных купить квартиру станет еще меньше. Застройщики потеряют своих инвесторов, увеличится количество замороженных объектов и банкротства участников рынка. За этим последует обвал цен.

Похоже происходило на рынке недвижимости в Украине перед кризисом 2008 года. Тогда после стремительного оживления в 2006-2007 годах цены на недвижимость начали пике, упав более чем в два раза, а недвижимость на фоне экономического кризиса фактически перестала интересовать потенциальных инвесторов.

Есть риски, что это повторится в 2021-м? Во сколько сейчас реально обойдется квартира в Киеве и кто может ее себе позволить? Разбирался ТСН.ua.

Жилье в столице и пригороде: какие сейчас цены

По данным сервиса по поиску квартир ЛУН, в столице насчитывается 365 жилых комплексов, которые строятся. В пригороде Киева — еще 313. Цены на квартиры в новостройках стартуют от 9 000 долларов.

Самое дешевое предложение — квартира-студия площадью около 15 кв. м в Жулянах, она обойдется покупателю в сумму от 9 600 до 11 800 долларов. Самый дорогой вариант — четырех- и пятикомнатные квартиры с видом на исторический центр или на Днепр. Их площадь может достигать 500 квадратных метров, а стоимость — 4,5 млн долларов.

По данным аналитиков «ЛУН Мисто», в августе средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляла 1 210 долларов. Квадратный метр в домах класса «эконом» в среднем в августе стоил 820 долларов, в домах класса «комфорт» — 1 000 долларов, класса «бизнес» — 1 820 долларов, класса «премиум» — 2 870 долларов.

Самые дешевые квартиры в Деснянском (810 долларов/кв. м), Дарницком (910 долларов/кв. м) и Святошинском (955 долларов/кв. м) районах. Самые дорогие — в Голосеевском (1 340 долларов/кв. м), Подольском (1 345 долларов/кв. м), Шевченковском (1 550 долларов/кв. м) и Печерском (2 450 долларов/кв. м) районах.

Как рассказал в комментарии ТСН.ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрий Пита, в первой половине года на первичном рынке недвижимости наблюдалась достаточно высокая активность, а цены на квартиры в новостройках в крупнейших городах Украины (Киев, Днепр, Львов, Одесса и Харьков) с начала года выросли на 18-20%.

Так, за первое полугодие капитальные инвестиции в недвижимость превысили 9 млрд грн, что на 25% больше, чем показатели за аналогичный период прошлого года. По данным АСНУ, более 70%, или более 6 млрд грн инвестировалось в новостройки.

«С начала года более двух третей всех инвестиционных сделок пришлось на 1, 2-комнатные квартиры площадью до 60 кв. м на начальных стадиях строительства, почти на «стартовой» цене продажи. Вложение средств в начале строительства, несмотря на имеющиеся риски, что дом будет возведен вовремя, мотивированно тем, что за 1,5-2 года стоимость приобретенной квартиры станет дороже минимум на 30%», — объяснил специалист.

На вторичном рынке жилья в первой половине 2021 года стоимость квартир тоже выросла, но не так существенно, как на рынке новостроек. По данным АСНУ, в крупных городах Украины рост составил от 6,4% до 9%.

В столице жилье на вторичном рынке подорожало на 7%, с 1 690,9 долларов/кв. м в январе до 1 809,8 долларов/кв. м в июне 2021 года. Самые дорогие квартиры — в центральных районах столицы: в Печерском средняя цена составила 3 065,5 долларов/кв. м, в Голосеевском — 1 810,5 долларов/кв. м, в Шевченковском — 1 622,1 долларов/кв. м.

Как объяснил в комментарии ТСН.ua генеральный директор группы компаний «Увекон» Владимир Шалаев, за последние полгода жилье на вторичном рынке в основном покупали для улучшения жилищных условий или с целью сохранения средств. Так, 50-55% всех приобретений связанные с предварительной продажей имеющихся в собственности объектов недвижимого имущества (квартир или земельных участков), около 40-45% — это инвестиционные приобретения с целью сохранения и приумножения состояния.

Подорожают ли квартиры осенью

После весеннего ажиотажа, начиная с июля рынок недвижимости несколько «просел»: количество инвестиционных сделок, по данным АСНУ, сократилось почти на 25%. Специалисты ожидают, что во второй половине года на рынке недвижимости ожидается оживление, однако ценовая ситуация будет стабильной: квартиры в новостройках могут подорожать на 5-10% в зависимости от региона, локации и инфраструктуры вокруг жилья.

«Рост цен, если и будет, то в основном за счет активности тех покупателей, которые приобретают жилье сугубо в инвестиционных целях. Однако, ресурс потенциальных покупателей сейчас почти иссяк. В Украине лишь 7-8% граждан могут позволить себе покупку жилья за наличные средства или по программам ипотеки или рассрочки. Поэтому ограниченное количество потенциальных покупателей и сдерживает рост цен», — объясняет Юрий Пита.

Похожие ценовые тенденции наблюдаются и на вторичном рынке. Специалист прогнозирует, что в городах по итогам года рост стоимости квартир может достичь 17-20%. Преимущественно подорожает наиболее востребованная категория жилья — малогабаритные квартиры в надлежащем состоянии площадью до 50 кв. м в «советских» домах, расположенных рядом с метро или удобными транспортными развязками.

Среди главных причин роста стоимости жилья на вторичном рынке эксперт назвал инфляционные процессы, неуверенность экономической политики страны, что сказывается на уровне благосостояния граждан, а также ограниченое действие государственных ипотечных программ.

«Льготная» ипотека под 7% только на 1-2% увеличила количество потенциальных покупателей жилья. Именно поэтому, как и на первичном рынке, в ближайшие месяцы будут сформированы максимальные цены, соответствующие реальному и достаточно ограниченному в финансовом плане спросу», — отметил Юрий Пита.

Он добавил, что в отличие от осени 2021 года, зимой и весной следующего года рынок недвижимости будет относительно стабильным — существенного роста или снижения стоимости жилья не ожидается.

Стоит ли ждать обвала

Ряд экспертов утверждает, что в нынешних условиях — низкого спроса и высоких цен на жилье — вполне реальным выглядит обвал рынка и стремительное падение стоимости недвижимости.

Причем, речь идет не только об Украине. Экономисты Oxford Economics говорят, что и глобальный рынок недвижимости «разогрелся» настолько, что не способен поддерживать нынешний рост. В частности, цены жилье в развитых странах являются завышенными примерно на 10%. Для сравнения, в 2006 году цены на жилье были завышены на 13-15%, что привело к обвалу рынка 2008 года.

Хотя Украина и не относится к категории развитых стран, эксперты прогнозируют, что в нынешних условиях цены на недвижимость до конца года могут достичь экономически обоснованного максимума. Масла в огонь может добавить Верховная Рада: если парламентарии примут законопроект №5600, квартиры вскоре подорожают еще на 15-20%.

Но тем не менее, опрошенные ТСН.ua специалисты говорят, что ситуация на украинском рынке недвижимости сейчас далека от той, которая была накануне кризиса 2008 года. Поэтому оснований для обвала и безумного уменьшение цен — нет. Несколько аргументов в подтверждение этого привел Владимир Шалаев.

Во-первых, в 2006-2007 году на фоне экономического роста банки, в том числе с иностранным капиталом, активно выдавали ипотеку и кредиты под покупку жилья. Это стимулировало рынок недвижимости — жилье раскупалось даже не на этапе котлована, а еще раньше. Сейчас государственная программа «Доступная ипотека под 7%» не расширила возможности людей покупать жилье: после ее введения спрос вырос всего на несколько процентов. Если бы количество покупателей выросло на 10%, тогда были бы причины для роста цены.

Во-вторых, в 2006-2007 годах в результате бешеного спроса цены выросли более чем вдвое и стоимость квартир достигала 3-3,5 тыс. долларов/кв. м. Однако, такая цена на недвижимость — неадекватная, ведь застройщики получали сверхприбыли: назывались цифры до 300% и выше. Поэтому в 2008 году, после обвала рынка, стоимость квартир уменьшилась вдвое и достигла своей реальной цены. Сейчас же прибыль застройщиков вряд ли превышает 30-35% в объектах эконом-класса.

В-третьих, в 2006-2007 годах на недвижимость был большой спрос, ведь строилось значительно меньше, чем сейчас.

«После первого локдауна в 2020 году оживился спрос на недвижимость: люди стали больше вкладывать, ведь сейчас это, фактически, чуть ли не единственная возможность не только сохранить, но и приумножить свой капитал. При таких условиях вполне естественно, что стоимость первичного жилья выросла», — говорит Владимир Шалаев.

Снижать цены застройщики тоже не будут спешить, даже несмотря на то, что они являются неподъемными для львиной доли украинцев. Специалист прогнозирует, что они могут воспользоваться так называемым скрытым снижением цен — например, давать рассрочку на более выгодных условиях, или не увеличивать цены в гривне на фоне роста курса доллара.

«Любые скидки от застройщиков можно считать скрытым снижением цены», — резюмирует он.